【转载】二手房过户：继承、赠与、买卖哪个更划算？
2013-04-07 18:32:49| 分类：
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二手房过户持续高温，除普通交易买卖之外，家庭成员之间的房屋产权转换，如何更划算更简便？也是过户者普遍关注的热门话题。3月21日，一位姓张的先生询问“我的父亲去世了，这套老房子现在要过户到我的名下，按继承、赠与的方式上税更少，还是直接走二手房买卖的程序更好？”这个问题并非个案，有关继承、赠与、买卖哪个更划算的问题屡被提及。对此，市地税局相关负责人接受本报记者采访时，给出了详细的分析和解答。
继承：税费最少，但放弃继承程序繁琐
以张先生咨询的情况为例，假设他是家中老三就叫做张三，还有亲兄弟4人。母亲张氏已经仙逝，父亲老张去世后，名下的房产要继承过户给他，首先同等继承权的人要放弃继承并作公证，也就是说，张三的4个兄弟以及健在的祖父母都要同意放弃老张这套房子的继承权。
这样，税费缴纳时，转让和受让方只需要各自承担0.05%的印花税。但继承到张三名下的这套住房如果要再出售，须按照20%的税率缴纳个人所得税。
赠与：不论大小，受赠方须按3%缴契税
如果张三的父亲去世，母亲还健在，首位继承权首先在母亲张氏这里。老张名下的这套房产转换到张三手里，可通过“继承+赠与”或“继承+买卖”的方式。先说“继承+赠与”的方式获得：首先，母亲张氏须按照继承程序获得老张的房子，第二步，赠与双方必须是直系亲属才会在过户时免征个人所得税、营业税。母亲张氏和儿子张三须在公证处公证亲属关系等。
这样，须缴纳的税目包括：双方各缴纳0.05%的印花税，另外，不论房屋大小受赠方须缴纳3%的契税。这套房屋再次交易买卖时，按照20%税率征收个税且不能再享受任何税收优惠。
买卖：程序最简便，契税最高3%
如果是“继承+买卖”的方式，母亲张氏继承到老张的房子再转卖给儿子张三，走最常见的二手房买卖流程，按照最常见的情况来假设，如果这套房子已经满5年，首先可以免征营业税，如果这套房子还是张氏家里的唯一住房，又可免征个人所得税。
这样，剩下的税目只有，双方各缴纳0.05%的印花税，张三作为受让方缴纳1—3%的契税。按照我市目前执行的规定，90平米以下住房契税税率1%，90—144平米契税税率1.5%，144平米以上住房契税税率3%。
提醒：普通老房子直接买卖最省事
综合来看，继承的税收最低，但张三的兄弟、祖父母等人都得同意这套房子归他，在程序和保证家庭和谐上说并非易事。如果母亲还健在，房子首先继承给母亲后，这套老房子要是没超过144平米，时间超过了5年，作为唯一住房可以免征个税、营业税的话，按照普通的二手房买卖流程是最简便、也更划算。（来源中国新闻网）
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